3 mitos que impedem você de alavancar seu patrimônio com leilões

Os leilões de carros ou imóveis são cercados por mitos enraizados no senso comum, que afastam arrematantes. Por trás da aparente complexidade e desvantagens, existe um universo de oportunidades para quem busca bons negócios. É hora de desvendar 3 mitos e mostrar como os leilões podem ser a chave para a aquisição do automóvel ou do imóvel dos seus sonhos.

1. Mito: " A dor de cabeça para desocupar o imóvel!"

Esse é um dos medos mais comuns quando se fala em leilões de imóveis. A ideia de ter que enfrentar longas disputas judiciais para conseguir desocupar o bem assusta qualquer um. No entanto, a realidade nem sempre é tão dramática. Muitos leilões, especialmente os de prefeituras, envolvem imóveis desocupados ou com situações de ocupação já resolvidas.

Para leilões do sistema de financiamento imobiliário (popularmente conhecidos como leilões de banco), ou penhorados pela justiça, frequentemente se resolve com uma composição amigável com os ocupantes do imóvel e o fornecimento de apoio para transporte de mobílias ou mesmo auxílios alugueis para os despejados. Para casos raros e que o acordo não resolveu, a assessoria jurídica especializada pode te auxiliar na desocupação litigiosa e medidas legais cabíveis como a ação judicial de imissão na posse, com a desocupação forçada e auxílio da força policial. Ao final, o imóvel estará desocupado para o arrematante.

2. Mito: "Carro de leilão fica com 'ficha suja'!"

No caso dos automóveis, existe um mito de que carros arrematados em leilão carregam um histórico negativo que dificulta a revenda. Nos dados existentes nos departamentos de trânsitos estaduais (Detrans) não há diferença entre os registros de compra e venda comuns e arrematação em leilão, seja de prefeitura, de alienações fiduciárias, ou das justiças. Além disso, muitas garagens revendem veículos arrematados em leilões.

É verdade que alguns veículos podem ter avarias, seja aqueles oriundos de frotas oficiais, ou mesmo de proprietários particulares como grandes empresas, de financeiras, seguradoras, ou de devedores (executados judiciais). Nesses casos saber do estado de conservação é fundamental para evitar surpresas. Caso o leilão seja de seguradoras, ficar atento com registros de sinistro (acidente), roubo/furto ou outros problemas. No entanto, isso não é uma "ficha suja", mas sim um histórico que deve ser considerado na avaliação do veículo.

O edital, ainda, especifica sobre a incidência ou não de débitos pendentes, como IPVA, licenciamento e multas. Sob esse assunto paira o terceiro mito. Dessa forma, a vistoria prévia e a análise da atenta dos documentos como o edital são fundamentais para se identificar e fazer bons negócios.

3. Mito: “o arrematante herda as dívidas do imóvel ou automóvel”

A ideia de arrematar um bem e, de repente, se ver responsável por dívidas antigas pode ser paralisante e afastar potenciais investidores. No entanto, tanto no caso de imóveis e automóveis, a palavra-chave é informação. A leitura atenta do edital é essencial para saber exatamente quais dívidas são de responsabilidade do arrematante e quais serão quitadas com o valor da arrematação. Além disso, a assessoria jurídica especializada pode auxiliar na análise do edital e na verificação da existência de outras pendências que possam afetar o negócio.

Quando se trata de imóveis, é fundamental entender quais os tipos de dívidas envolvidas:

• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): Em geral, o IPTU é uma dívida propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel. Embora isso significa que o novo proprietário poderia ser responsabilizado, em muitos leilões, especialmente os judiciais, o edital prevê que o valor da arrematação também será utilizado para quitar essas dívidas. Tanto é que nas arrematações da justiça, após a expedição da carta de arrematação (instrumento semelhante às escrituras de compra e venda) ao registrá-la em um serviço de imóveis (cartório), a matrícula é literalmente reiniciada, como se acabasse de ser aberta, livre de anotações de dívidas reais ou pessoais.

• Condomínio: Assim como o IPTU, as taxas de condomínio em atraso também são consideradas dívidas propter rem. A responsabilidade pelo pagamento pode recair sobre o arrematante, mas, novamente, o edital pode prever a quitação com o valor da arrematação.

• Outras dívidas (dívidas do antigo proprietário): Dívidas como ações judiciais, penhoras não relacionadas ao imóvel, ou outras obrigações financeiras do antigo proprietário, em geral, não são transferidas para o arrematante.

Para veículos automóveis:

• IPVA, Multas e Taxas: Débitos como IPVA atrasado, multas e taxas de licenciamento são de responsabilidade do proprietário do veículo. Em leilões, é comum que o edital determine que esses débitos sejam quitados com o valor da arrematação ou que o arrematante seja responsável por regularizá-los.

• Alienação Fiduciária: Se o veículo foi objeto de alienação fiduciária (financiamento), a dívida com a instituição financeira precisa ser resolvida para que a propriedade seja transferida. O edital deve esclarecer como essa questão será tratada.

Como visto, para se fazer bons negócios, a devida diligência possibilita filtrar bons leilões com segurança, sem herdar dívidas que comprometam o investimento. E ainda nos casos em que haja alguma resolução futura, pode significar boas oportunidades. A chave é ter conhecimento de todas as variáveis.

Diante de tudo isso, a melhor recomendação é a realização de diligências prévias completas antes de participar de qualquer leilão, já que muitos bens são vendidos em excelentes condições e com a documentação em ordem. Com planejamento, informação e a assessoria adequada, qualquer pessoa pode encontrar ótimas oportunidades e realizar negócios vantajosos.